7月15日，新加坡房地产巨头凯德集团宣布，以17.4亿元收购位于北京的首地大峡谷购物中心。据称，凯德集团中国36个城市拥有61个购物中心，其中51个已经开业运营，10个正在建设中。

  随后，杭州地铁集团官方微博日前发布消息称，杭城首席地铁商业空间——凤起商业街已具备开业条件，并将于8月8日正式开业。

  伴随城镇化进程的加快，购物中心的建设狂潮扑面而来。预计全国购物中心至2015年将发展至4000家。

  然而，业界开始担心，过快的开发速度超出了消费承载力，同时由于竞争同质化现象突出，购物中心几年后或将面临局部过剩和过度竞争的问题。

  购物中心建设大跃进

  近年来，大型购物中心作为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一身的综合商业体，在全方位满足消费者购物需求、实现一站式服务方面显现出经营优势。

  受城镇化进程加快驱动，全国各地购物中心掀起了一波建设高潮。2013年，20个主要城市将有约150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。中国连锁经营协会会长郭戈平预测，预计购物中心在2015年将达到4000家。

  世邦魏理仕有限公司的调查显示，2012年中国成为世界最大的大型购物中心开发市场。而在更加成熟的美欧市场，新建购物中心数量极为有限，即便是其他新兴市场也不似中国这般疯狂。

  2012年，全球新落成购物中心建筑面积总和最大的5个城市中，中国占4个，依次为成都(4家，共计61.6万平米)、天津(5家，共计60万平米)、沈阳(共计约50万平米)、北京(共计约48万平米)，引领了新兴市场城市大型购物中心新建热潮。

  据统计，全球目前在建的3200万平方米的购物中心中，中国占据半壁江山。通过跟踪中国的20个城市，2014年将有望建成约2100万平方米的零售面积，供给量增加38%。

  公开数据显示，2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元，而在今年，全国新增购物中心投资规模或超3000亿元。

  事实上，购物中心建造热潮正在整个中国蔓延——从东部沿海到西部内陆，从大都市的“新区CBD”到小县城的“核心商圈”。

  2013年下半年，北京将有十余家购物中心筹划开业。在去年下半年，伴随着凯德mall太阳宫店、侨福芳草地、颐堤港、卓展等多家大型商业项目的集中开业，北京就迎来了购物中心的开业高峰。

  7月5日，全球中心城区规模最大的购物中心——上海环球港进入试营业。这座面积达32万平方米的购物中心的试营业，令项目周边交通一度陷入瘫痪。

  根据戴德梁行预计，上海下半年开业的零售地产项目（包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业）总面积将达到249.4万平方米。

  这一数字的惊人之处在于——从2000年至2013年6月底，上海零售地产的累计供应量只有1091.2万平方米。

  第一太平戴维斯的数据显示，2013年下半年，广州市预计将有6个优质购物中心相继开业，新增优质商业面积总量达65.8万平方米。

  商业集群效应被看好

  随着越来越多购物中心的建立，与购物中心相关各方纷纷抢占潮头。在一场购物中心投资盛宴中，外商、国企以及民营开发商共同争抢着规模有限的市场蛋糕。

  外资身影中，新加坡房地产巨头凯德集团表现突出。7月15日，凯德集团宣布以17.4亿元收购位于北京的首地大峡谷购物中心。据称，凯德集团中国36个城市拥有61个购物中心，其中51个已经开业运营，10个正在建设中。

  菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”，建筑面积达到53万平方米，号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心，这家菲律宾发展商的设想是在2015年前，每年在中国新开一家购物中心。

  但相比前来中国淘金的海外投资者，这一轮购物中心热潮中，真正的推动者还是国内发展商，比如万达、万科、首创、保利、绿地、中粮、华润。

  以万达为例，2012年其便开出了17个万达广场以及1个万达中心，2013年计划还将新开业20个万达广场。万科集团未来5年在商业地产领域的投资比例将是20%。红星美凯龙也宣布，今后8年将加快商业地产投资步伐，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。

  在楼市调控下，住宅受到一定的抑制，但商业地产始终置身宏观调控之外。在商业地产中，购物中心在近几年得到大力追捧。

  分析人士表示，城镇化进程加快及居民消费能力不断提升，地方政府也倾向通过购物中心的引擎作用，形成商业集群效应，以促进城市经济升级转型，并提升当地税收、就业和城市形象，这些因素都大力推动了购物中心的发展。

  购物中心显过剩之忧

  随着一线城市购物中心发展成熟和二三线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二三线城市成为购物中心开发热潮的新大陆。在常住人口仅115万的广东惠州，大型购物中心的总建筑面积已经超过了60万平方米。

  有关专家表示，今年购物中心将出现供大于求的局面，因为购物中心开发投资过快，而购物中心市场需求量下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此2013年的购物中心市场已具有泡沫的迹象，需要引起警惕。

  在北京、广州、深圳等地区，购物中心形势不容乐观，其总量过剩，空置率居高不下。而一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币，这样的浪费在许多大中城市都存在。

  各地掀起的购物中心建设热潮带来了存量升高的问题。过快的开发速度超出了消费承载力和市场的需求，一些城市的购物中心开始出现整体空置率上升和租金下滑的现象。

  数据显示，2012年全国一线城市购物中心平均空置率接近10%，远超6%的警戒线。二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%-20%。

  由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，许多购物中心尚未开张营业，就已在招商问题上遇到了大麻烦。一些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目因为招租不善而在苦苦挣扎。

  北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。在沈阳，开业4年的百联购物中心门庭冷落；连续亏损5年的伊势丹最近也宣布即将闭店谢客。

  事实上，即使在人口基数庞大、消费力相对旺盛的一些城市，供应增加给购物中心招商以及租金水平带来压力也已经开始显现。

  戴德梁行的数据显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近2年平均季度入驻率。而租金方面，虽然南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴、徐家汇五个上海主要商圈的平均租金自2009年年底始终维持上涨趋势，但至2013年第二季度租金增长率已经出现下降趋势，商家承租能力接近极限程度。

  根据仲量联行的研究报告，2012年底至2013年初，中国零售销售额增速开始放缓。2012年底上海、北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升，大部分商场的销售额增长率均有所下降。

  在整个零售业宏观颓势影响之下，大量购物中心在各地林立而起，也让人们对于购物中心供应过剩的担忧日趋凸显。

  同质化问题日益突出

  国际知名的商业地产代理机构莱坊去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业（包括购物中心），已初露过度建设迹象。而购物中心发展不均衡，竞争同质化问题突出，预计几年后局部地区将出现过剩。有专家指出，我国的购物中心，在业态与业种组合、品牌陈列、卖场布局、装修布置等方面，购物中心同质化严重；缺乏优质品牌资源、经营定位模糊，细分客群市场不够，都导致购物中心缺乏特色和吸引力。购物中心同质化问题主要表现为：定位同质化、服务方式同质化、品牌组合同质化和购物中心类型同质化。

  由于商业网点规划缺乏专业合理的布局统筹，使得不少城市的购物中心在辐射商圈和服务客群上出现了不同程度的重合，从而出现项目定位和商业规划“模仿”倾向，超市、影院、餐饮和快时尚组合几乎成为标配，大部分购物中心在服务方式上也是大同小异，使消费者的选择空间大大缩小。

  在过去的50年里，美国建造了近5万个购物中心。随着大量新建购物中心的出现，早期的购物中心变成“城市死角”。据悉，2009年近100个美国购物中心被抛弃。

  有关专家指出，目前中国的购物中心已经出现美国经历的那些问题。但愿中国的发展商和投资者不要重蹈覆辙，像美国购物中心一样深陷困境。