理财周报记者 蔡俊 实习记者 金宇超/上海报道

　　1月10日，上海市闸北区东宝兴路与芷江中路口，“新湖·中宝青蓝国际”项目所在地。拆了10年的破旧瓦房，依旧有一搭没一搭的歪斜着。事实上，这片棚户区竟然在沸腾的上海滩灰色的干躺了10年之久。

　　不过，现在总算冒出了灰尘，工地内水泥车进进出出，几台起重机正在进行施工。

　　“项目是这个月开工，之前这里10年都没有人动过，拆迁居民还为此闹过”，一名住在周遭的市民指着电线杆上扯出的大红横幅：“欢迎动迁组2013年1月份进场，人民利益高于一切”。

　　你看到了这些景象，但它有可能只是一个局。这是接触过该项目的上海一位地产界人士的说法。

　　他说，这种挖几下，停几年的事情，在新湖中宝(4.37,0.10,2.34%)全国各地很多项目现场已经上演了很多遍了。

　　“它又可以从银行套一大笔贷款出来了，据说这一次是30个亿。”他说，“当然，它还面临着其他压力，不得不开工，但是开工不代表它会给你完工。”

　　正是这一天，新湖集团发布第N个股权质押的公告，将两日前刚刚从安信信托(12.95,-0.23,-1.75%)、华融信托、昆仑信托解除质押的一批股票转手质押给中国农业银行(2.78,-0.02,-0.71%)杭州黄龙支行。迄今，新湖集团持有的新湖中宝中用于质押的股份数为31.59亿股，占总股本的50.47%，新湖集团手中仅余不到7%的股权尚未质押。

　　50.47%股权质押，象征着，新湖中宝半数资产已被质押。

　　因此，当项目贷款放下来，理论上，这幅被称为“闸北区263号街坊(青-12)旧区地块”的宅地，已经被质押过2次了。

　　如果新湖中宝再故技重施，将该项目的项目公司上海中瀚置业定制一个信托融资计划，那么，这块地已经质押过3次。

　　如果再担保、再发行债券，再……情况远远超乎想象。

　　就这样，新湖中宝的账面上就这样冻结着千万平方米的土地储备。问题是，它们反复质押获取的资金去哪里了？

　　上海闸北青-12迷雾

　　这幅被称为“闸北区263号街坊(青-12)旧区地块”的宅地，位于东宝兴路、芷江中路，地处内环线以内申城核心区域。周边是房龄已达数十年的老式砖木结构房屋，为闸北区内一块面积比较大的棚户区。

　　据上海一家中型房地产商回忆，该项目在10年前以0元的出让金，委手于上海中瀚置业。实际上，中瀚置业原由浙江的中大集团控股，2004年，新湖集团开始收购该公司的股权，但在陆陆续续控股中瀚置业后，公司并没有对项目进行动工，反而做起了资本腾挪的游戏。

　　根据理财周报调取的工商资料，自2005年起，中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押，股权结构总计9次发生变动。 其中，5次股权转让涉及到的公司除了新湖中宝，还有杭州欧伽特外贸实业有限公司、浙江众孚实业有限公司、杭州工商信托等等。同一块资产，何以要眼花缭乱的 转来转去呢？

　　值得注意的是，2005年9月19日，中宝科技股份(即新湖中宝前身)将60%股权转让给浙江众孚实业。而据理财周报调查，浙江众孚实业又曾是新湖旗下允升投资集团的控股子公司，2005年8月被转让给了两位自然人：王陈翠、施原洪。一直到2009年。

　　其间，根据资料显示，2007年杭州工商信托曾为中瀚置业发行过股权项目投资信托计划，发行总规模在1.5—2.5亿元，以信托计划资金向中瀚置业增资。这是中瀚置业利用项目做的第一笔信托融资，这笔款项去向何处？

　　2009年7月22日到9月23日3个月间，这批股权先后又回到了新湖中宝手中。

　　2009年新湖中宝看上去大施拳脚。2009年初新湖中宝吸收合并了新湖创业，之后拉开了大规模的股权质押融资行动；7月6日，新湖中宝抛出了30亿定增方案，其方案中称，募集资金投向就是包括闸北项目一期在内的5个项目。

　　据行业中人透露，新湖中宝将该地块的一期质押给中国农业银行上海分行获得了19个亿的授信，分三年期放贷约12亿。11月，杭州工商信托再为青蓝国际项目发行受让集合资金信托计划，信托规模为3亿元，期限为18个月。

　　上述资金，均没有转化为土地开发进展。闸北项目一期一直冻结到了2012年年底，才有松动迹象。

　　“因为新湖中宝2009年农行的贷款到期了，必须要还掉，所以必须要继续融资。”上述接触过该项目的人士解释，“民怨沸腾，闸北区政府已形同被 绑架，只能陪同新湖继续把以钱补钱的游戏玩下去。最后换了一套方案，按照旧城改造的模式来，去找国开行融资，这一次据说授信30个亿。但是必须要动迁 85%以上才能办土地证等各项手续，才能拿去融资。”

　　据称，原合作方为所在街道办，现已无法左右新湖局面，故闸北区政府2012年底已经接手。

　　“空手套白狼”与“不翼而飞”

　　如果说闸北项目较为暧昧，号称“投资百亿”的奉贤“华商大公馆”项目则更为赤裸裸。

　　奉贤汇丰北路518号，上海南郊，这里是新湖中宝华商大公馆的项目所在地。实际上，按照奉贤区的规划，此处本是规模宏大的上海国际水产城，是一个综合商务中心。

　　2013年1月，记者来到这块据传6年未开工的工地。工地周围杂草丛生，只有30余栋需要推倒重建的桩基静静地矗立，工地外的围墙上，零星地有斑驳“华商大公馆”字迹。

　　负责这个项目的是上海新湖明珠置业有限公司，公司原本由紫天投资控股，2008年，新湖中宝从其手中买下公司70%的股权，接过华商大公馆的项目建设。在2010年奉贤启动的9大重点项目(亦为2007年奉贤区列入的区九大重点工程之一)中，它是唯一的烂尾项目。

　　据了解，2008年新湖中宝到奉贤拿地时，奉贤区政府看重它的资金优势、管理优势、人才优势，才答应由新湖中宝控股。其他一些股东退出后，新湖 中宝拥有新湖明珠置业项目公司(前身为上海中农国际水产城有限公司)70%的股权，另外30%股权由一家名为紫天投资的投资公司所拥有。

　　“原来大股东生病，要转让股权，当时新湖中宝就介入进来。黄伟还亲自到奉贤这边来看过，向政府表达打算投资100个亿”，一名知情人士向记者表示。真实场景反映在历年的年报中，就是开工面积为0。

　　资料显示，早在2008年报里，新湖中宝就称华商大公馆项目“进入开工启动阶段，尚未产生收益”；2009年年报中，华商大公馆2010年计划 开工面积57597平方米，计划销售面积9154平方米，计划销售收入2亿元。但此后的几年，华商大公馆的合同销售面积和收入均显示为0。2012上半 年，新湖中宝称华商大公馆项目“尚在开发前期阶段，且无具体开工时间及竣工安排”。

　　据理财周报调查，该项目2009年底开始动工，在打了30余栋桩之后，新湖中宝以微调方案名义，终止施工。而后，4月-8月，新湖中宝以土地质押，向农业银行奉贤支行申请项目授信4.1亿贷款，发放2.4亿。

　　依照协议，当初新湖中宝收购公司70%的股权，根据工商资本、原资产估价，公司需要支付转让方1.54亿。据称，新湖中宝是在专项贷款2.4亿中，抽取其中1.2亿用于补偿原来的老股东欠款。

　　“新湖中宝没有掏一分钱，然后就这样控制了一块地，关键是剩下的9000万元被转走了。”该项目的一位内部人士透露说。

　　根据理财周报获取的部分证据，2010年4月22日，项目公司新湖明珠置业其中分别向嘉兴新国浩商贸有限公司和上海众孚实业有限公司汇款3000万元和2000万元，于2010年8月13日银行房贷当日又分别向上述两家公司汇款1444万元和2556万元。

　　而根据调查，嘉兴新国浩商贸有限公司和上海众孚实业有限公司均系新湖中宝的全资孙公司。而这两家公司的全资股东正是闸北项目中所提到的浙江允升投资集团的公司。

　　根据资料，允升投资是新湖中宝的全资子公司。这家注册地在嘉兴的企业，注册资本4.3亿元，从事城市基础设施、房地产、旅游及服务业等投资。但正是这家不起眼的公司，在奉贤项目里，成了新湖中宝一枚重要的棋子。

　　根据理财周报拿到的工商资料，允升投资全资控股上海众孚、嘉兴新国浩、杭州兴和投资发展有限公司(以下简称“兴和投资”)、嘉兴市路桥建设开发有限公司，在浙江众孚转手之前，也曾是它的大股东，公司多年来一直是新湖中宝的对外投资平台。

　　记者在翻阅新湖中宝历年的年报时发现，允升投资这些年，主要都用于投资吉林银行、新湖期货等业务。

　　此外，新湖中宝还在2009年参股了大智慧(4.57,0.00,0.00%)。2009年之后，新湖系PE潜行发力。

　　而知情人士称，令人吃惊的还在于，新湖中宝何以能从农行套取高达4.1亿的授信，“按照银行的惯例，如果打对折，那么新湖中宝报上去的资产评估 值应当在9个亿左右。但是这个项目土地成本是1.26亿，工程报价也才7000万左右，即便考虑到土地增值，也离9个亿的估值相差太远了，所以这其中还有 骗贷的嫌疑。”

　　真假新湖中宝

　　如果积极拿地又不开发，那么这家公司到底是一家什么公司？

　　事实上，根据2011年报，新湖中宝拥有土地储备966.64万平方米，比一线龙头招商地产[微博](30.01,-0.90,-2.91%)的698.7万平方米，还高出27.72%。然而，新湖中宝当年的销售收入只有33.67亿元，与招商地产210亿元相比，差之千里。

　　截至2011年底，新湖中宝共有土地储备项目36个(不含一级开发项目)，土地储备占地面积966.64万平方米，按公司权益计算为 842.46万平方米，规划建筑面积累计已达1515.75万平方米，按公司权益计算为1315.99万平方米。去年上半年，新湖中宝新增土地储备近40 万平方米。

　　从2011年报看，新湖中宝在当年累计实现合同销售金额人民币33.67亿元；实现结算面积47.19万平方米，结算金额36.81亿元，同比下降42.72%。作为对比，招商地产2011年签约销售金额超210亿元。

　　公开资料显示，新湖中宝在2011年，有15家项目的开工面积为0。其中，包括上海的青蓝国际、华商大公馆，嘉兴的新中国际、瑞安的新湖绿都、舟山的御景国际等5家项目在当年的开工面积、竣工面积、合同销售面积、合同销售收入均为0。

　　这样的情况到去年并未有所好转，反而有愈演愈烈之势。

　　根据去年上半年报，新湖中宝有20个项目出现开工面积为0的状况。天津的义乌商贸城、淮安的翔宇花园、芜湖的长江长现代城、桐乡的香格里拉、温 州的新湖广场都是新增的所有指标均为0的项目，而上海的青蓝国际、华商大公馆，嘉兴的新中国际、舟山的御景国际等2011年完全未动的项目，去年上半年也 丝毫没有任何进展。

　　更为糟糕的是，新湖中宝在上海的两个项目，华商大公馆和青蓝国际，已经将近10年未有大动作，随时有被判定为“闲置土地”的危险。

　　根据我国《闲置土地处置办法》，“未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用 权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人”。

　　“一旦被认定为闲置土地，政府就要插手收回，这是最坏的结果，开发商和项目的股东都将颗粒无收”，一位上海的地产项目公司人士向记者表示。

　　手握丰富的土地储备却不开发，新湖中宝的战略扑朔迷离。

　　“拿地不开发的因素很多，比如项目协调出现问题、资金不到位等。不过，像新湖中宝这样多处拿地却大面积闲置的情况，那要看看公司的资金链是否紧张，还有自身的开发能力”，一位地产界的人士向记者表示。

　　根据去年三季报，新湖中宝的总资产433亿元、负债312亿元，负债率达72.05%。这个数据较2011年同期的71.85%相差无几，而地 产界走“快周转”模式著称的万科，去年三季度负债率将近80%，新湖中宝与其相比，静态负债率似乎并不高。那么，问题出在哪里呢？

　　一家商业地产公司高管说，“新湖他们对做地产开发可能并不感兴趣，更喜欢玩金融，挣快钱。它可能更像是一个资本运作公司。”

　　根据去年半年报，公司的主营结构分为商业贸易、房地产、酒店服务等业务，各自的收入分别占主营收入的82.32%、13.46%、0.49%。房地产的比重直线下跌，而在2011年末，房地产还是新湖中宝的主营业务，占总收入的50.36%。

　　事实上，新湖中宝并非如外界所认为的是一家房地产公司。多年来拿地取到的资金，也被公司用于非地产领域。

　　而最被业内津津乐道的，就是新湖中宝在PE、期货等金融领域的投资。

　　2010年，新湖中宝投资的金洲管道(8.70,-0.09,-1.02%)上市成功，由此公司也走上了“狙击”IPO之路。为入股金洲管道，公司以5元/股出资1亿元，金洲管道上市后，股价曾冲破10元/股，新湖中宝也在解禁后马上通过集中竞价、大宗交易等平台减持套利。

　　此后的几年，新湖中宝“狙击”IPO屡试不爽。入股的大智慧(601519.SH)、贝因美(24.48,0.63,2.64%)(002570.SZ)、金河生物(27.59,1.80,6.98%)(002688.SZ)先后上市，这些公司在上市后股价还算平稳，并未跌破发行价，新湖中宝也因此存有套利空间。

　　除了这些已上市的企业，“新湖系”的版图还包括成都农商、盛京银行、吉林银行、湘财证券、长城证券、新湖期货等多家金融机构。其中，盛京银行已经上报证监会，从证监会最新的信息看，盛京银行目前的状态为“初审中”。

　　新湖资金操控术

　　“正常的地产公司是以金养地，新湖是以地养金，所以它需要不断的到各个地方拿地，融新补旧。”上述商业地产人士说，“因为它开发能力实在不足，所以只有去三四线的板块拿地，这样它操控起来也方便。”

　　这正是目前新湖中宝的局面，大量的土地僵化，但仍旧乐此不疲的在沈阳、温州、启东这些地方猎取新资。

　　有媒体报道称，此前的启东项目包含200万平方米的商住用地，其中，2011年计划出让80万平方米，2013年出让其余120万平方米。而实际上，该项目2011年并未实现出让，2012年的出让也因故推迟。

　　“它开发进度非常之慢，对很多地产公司来讲，要开发土地才能实现现金滚动。但是对新湖中宝来说，是相反的，一旦大型项目进入开发，现金可能就不好滚动了。因为你有大量的结算，你还有很多资金挪到其他地方去了。”

　　“新湖系真正高超的，是它把一块钱的资产反复使用，能套出四五块钱甚至七八块钱出来。因为基础资产都是土地，看起来是有保障的，但是环环相扣，风险巨大。”一家前五的信托公司高层对理财周报说。

　　一块钱的游戏，颇费思量。根据理财周报与行业的交流探讨，同一块资产，新湖系套取资金的模式至少有六种：项目贷款、项目公司信托贷款、上市公司股权质押融资、新湖系内部相互担保、新湖系与其他外部方的互保、发行债券。

　　值得注意的是，新湖中宝与农业银行在多地的关系非常密切。新湖中宝在拿到上海的奉贤、闸北项目后，虽然多年未曾开发，却成功从农业银行分别取得 工程专项贷款、授信2.4亿元、19亿元。通常情况下，工程贷款都是依据项目开工的进度分批发放，但农行却在奉贤项目零进展的情形下对其放贷，足见其与新 湖中宝的关系不一般。

　　新湖中宝的信托和股票质押技术已经天下闻名。