8月18日，国家统计局最新统计数据显示，今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3％、17.4％、17％和16.5％，深圳房价涨幅全国第三。

  自去年10月底，香港政府推出高额税负政策打压楼市。随着香港楼市的“疲软”和渐趋走跌，越来越多的香港人开始看重整体仍趋上行的内地楼市，从今年初起港人在深圳置业比例明显增加。

  从美联物业120家中介地铺的监测数据来看，今年上半年在深圳置业的港人比例达20%以上，而这一比例在2012年底时只有10%。

  业内人士认为，当“面粉”的价格再次超过“面包”，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。对此，政策制定层面通过行政手段加以干预存在一定必要性。

  有关专家表示，近来港人内地置业并未受到宏观调控政策的明显影响，但是内地房地产市场将继续受土地投入成本持续增加、内地银根及土地供应紧缩，以及新一轮限外政策等因素影响。这对于港人内地置业而言，无疑是一个不太好的消息。

  港人深圳置业势头强

  近期，深圳楼市迎来推盘高峰，据统计，8月10日共有4个楼盘开盘或加推，吸引了大量的看房者，其中包括不少来自香港的置业者。

  深圳福田某楼盘首期推出每套115-250平方米的房源共415套，港籍及其他外籍人士的购买比例大概占到两成。深圳北站附近某大户型楼盘，港籍人士前往置业的比例也占到一成多。

  据称，从今年上半年开始，港人来深圳置业的比例就出现明显增加。从美联物业120家中介地铺的监测数据来看，今年上半年在深圳置业的港人比例达20%以上，而这一比例在2012年底时只有10%。

  从成交的结构来看，300万元以下的物业最受港人青睐；从成交区域来看，主要集中在口岸附近，比如罗湖口岸、福田口岸和深圳湾口岸。

  在福田口岸，三间中介地铺经理表示，近两个月来前往口岸购买二手房的香港置业者数量较去年12月份有两三成的增幅。

  随着深圳地铁开通线路的延伸，港人置业的眼光已不限定在口岸区域。港人看好的区域，从早期的皇岗、罗湖，到现在新兴的前海、龙华和布吉，范围不断扩大。

  过去，由于香港人对深圳龙岗、布吉、龙华等地相对陌生，且距香港较远，成交量相对少一些。但近来港人在深圳置业已经远到龙岗、布吉、龙华、观澜等区域，而且是大户型。

  据观澜湖集团地产营销总经理洪刚介绍，每年都有港人购买观澜湖在深圳开发的楼盘，目前这一比例已达到三成。据龙华一新盘售楼员透露，近期龙华确实有不少港客置业者。

  据称，以前港人在深圳置业，其置业目的有的是移居深圳，有的是过来度假方便，有的则是配偶在深圳。与以往港人在深圳置业不同，此轮港人回内地置业有约一半都是更看重内地物业的投资价值，而另一半则是以移居和居住为主。

  港人在深圳置业，交通便捷性是考虑的重要因素之一。去年1月26日，广深港高铁广深段正式开通运营。虽然香港段最快要到2015年才建成，但香港与深圳之间的交通网络早已四通八达。

  随着深港两地交通网络的逐渐细化，以及广深港高铁的广深段在去年底开通以后，深港同城化，珠三角一小时生活圈已经成为现实。

  有关专家认为，广州经高铁接驳深圳地铁直达香港九龙，这对扩大广深港经济协同效应和促进广深港同城化具有重大意义，同时能令香港与内地高铁沿线地区联系更为紧密。

  交通网络的发达，使得往返香港与内地的时间大为缩短，成本方面也更为节约，今后香港与内地的人员互动将更为频繁。同时也将带动大批港人北上置业和生活。

  根据香港规划处统计，目前约有10万港人居住在深圳，部分是长期居住，部分则住在深圳，香港上班。未来，随着港深两地更加紧密的经济往来，将有更多港人选择住在生活成本更低、生活环境更佳的深圳。

  而现阶段深港两地的房价差距明显，深圳仍然是港人北上置业首选。按照现时港币汇率，深圳二手住宅折合2144港元/呎，而同期的香港二手住宅价格为6523港元/呎，深圳区域为香港物业价格的1/3。对于香港的动辄上千万的房价来说，深圳的房价就是一个价格洼地。

  近年来人民币不断升值，港人更看好人民币资产。另外，香港银行在深圳的分行可为港人置业提供港币按揭，由于香港利息较低，港币按揭相对于人民币按揭贷款便宜许多。而购买房屋后，房屋升值和租金收入则以人民币形式取得，这博得了许多看好人民币升值的香港人青睐。

  与在香港置业不同，在深圳置业目前还未有持有环节的相关税费。在香港，物业需要按照其市场租金水平的4成左右缴纳“差饷和地租”，香港的这一“房产税”虽然不和总房价挂钩，但其相当于不到总房价的1%，而在深圳，除了公司持有物业外，个人目前在物业持有环节还未有相关税费。

  香港高税负“吓跑”买家

  港人再次热衷北上深圳置业，源于去年10月底。去年10月底，香港政府推出加强版额外印花税（SSD）和买家印花税（BSD），重拳打击内地短期炒家。

  之后，内地买家心态发生显着变化。在美联中国提供的229个有效调查样本中，显示不再考虑购买香港物业的内地买家占3%，半年内不会购买的为62%；视乎楼价走势再作决定的为35%。

  据称，以前香港的新建楼盘销售中有10%-30%的比例都由国内投资客购买，而现在这一比例很低，应该在个位数的水平。

  内地买家于2013年第一季购入香港二手住宅的数量约有400多宗，所占比只有3.4%，较去年第四季的7.3%大幅减少3.9个百分点，为近四年新低。高额的税负是“吓跑”内地买家的主要因素。

  由于香港特区政府于今年2月进一步推出双倍印花税(DSD)打压楼市，加深投资者对香港楼市未来走势的忧虑，内地买家更趋观望。预期未来内地买家购入二手住宅的数字将维持较低水平。

  香港特区政府连环推出三重“辣招”压抑楼市，外界不断有声音要求政府“减辣”，但政府表示楼市仍存在泡沫风险，加上外围金融环境变化，认为维持辣招长远对香港应是利多于弊。

  为此，香港住宅市场持续转冷。据政府土地注册署的数据显示，2013年3月至6月间，住宅买卖交易宗数下降至11443宗，是1996年以来录得的最低季度成交量。

  中原地产代理（中国）有限公司华南区总裁李耀智表示，香港印花税加码后，致使香港楼市整体成交量只占正常情况下的60%-70%，豪宅、新房受影响较大，价格出现明显下降。

  戴德梁行公布的数据显示，2013年二季度香港楼市量价齐跌，4月香港住宅等物业成交量从3月的7030宗降至4557宗，跌幅35%；5月的成交量为5450宗，仍属低水平。

  在价格方面，无论是普通住宅还是豪宅，都出现不同程度跌幅。据介绍，二季度香港楼盘成交价平均跌幅超过2%。

  物业投资市场同样惨淡。由于写字楼、商铺等商用物业的成交骤降，二季度“单一成交金额超过1亿港元”的大额物业交易由一季度的104宗，跌至26宗。这26宗大额交易涉及金额共78.5亿港元，较一季度的322.55亿港元下跌76%。

  香港买家对低价住宅兴趣渐浓，这将会支撑楼市交易。在低价住宅成交的拉动下，6月香港楼市成交量出现反弹，合约成交量升至6000宗。但二季度楼市整体成交量环比仍是下降35%，同比跌约50%。

  有房地产服务机构预计，未来12个月香港豪宅售价跌幅将达到10%，而中小型住宅的售价平均跌幅预计将达到10%-15%。

  戴德梁行称，港府年初推出的200万港元以上的物业买卖须付双倍莹税政策，是物业投资市场骤冷的主要原因。长期来看，香港因其开放市场的特性，会受到外围经济波动的影响，尤以美国加息步伐和内地的宏观经济表现影响最大。

  对于香港人而言，由于香港实行与美元挂钩的联系汇率制，美国经济增长放缓连累港元贬值压力加剧，加上人民币相对港币升值的趋势，于是不少香港人转而到内地寻找资金的出路，这其中楼市依然是最佳选择。于是，越来越多的港人选择北上深圳买房以期保值。

  分析人士表示，为了打压房价过快上涨，香港政府推出了一项针对外地购房者的“印花税”新政，然而此举既没有降低高企的房价，也并未纾缓港人的购房压力。从而逼走了香港的一部分置业需求，进而转投包括深圳在内的内地楼市。

  调查发现，正是由于不看好香港楼市，而越来越多的香港人开始看重整体仍趋上行的内地楼市，因此港人部分投资需求就转移到内地楼市。而深圳作为香港人最为熟悉的内地城市，已成为港人北上置业的首选目的地。 

  随着港深两地经济往来日益密切，特别是近来随着前海概念的升温，深圳成为很多香港人北上置业的第一选择。另外，深圳楼市需求一直都很旺，是不错的投资渠道。

  港人深圳置业有风险

  港人赴深圳置业比例提升会否推高深圳房价？分析人士认为，相对于香港较严格的印花税政策，内地目前所施行的“新国五条”政策相对宽松，因而促进了港人赴深圳置业，预计将对深圳的房价产生一定程度的推动作用。

  不过，根据2010年发布的深圳“限外令”的规定，香港人只能在深圳买一套房。在限外令下，香港人在深圳置业同样受到一定的限制。

  从今年上半年的情况看，港人赴深圳置业量虽有所增长，但总量有限（每年境外人口来深圳买房的比例在3%-5%），并不足以对深圳整体楼市产生较大影响。

  分析人士表示，近几年港人赴深圳置业的比例始终维持在一定的水平，上下浮动，难有大的突破。而且港人投资的渠道较广，活动范围也不仅仅局限于深圳，因此港人在深圳置业升温，会对深圳房价产生一定程度的推动作用，但作用有限。

  值得一提的是，包括深圳在内的一线城市房价近期暴涨，房价暴涨有可能引发新一轮的楼市调控政策出台，这对于在深圳置业的香港人而言并不是一个好消息！

  在调控政策有松动的迹象下，市场需求不减，开发商涨价意愿普遍增强。从深圳市场反应看，新开楼盘的价格较前期有不同幅度的上涨。

  有关专家指出，新一轮房价上涨的背后，不仅有宏观经济减速的压力，而且还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。

  今年以来内地经济下行压力加大、实体经济持续低迷、地方债务问题凸显，一些地方财政收入状况远未达到预期目标。

  面对财政趋紧，依赖房地产发展经济再度成为一种无奈的选择。今年1至7月份房地产开发企业土地成交价款为4398亿元，增长14.7％。

  过去10年支撑地方经济腾飞的一大要素就是土地财政。今天在宏观经济遇到困难的情况下，很多地方再次回到土地依赖的老路上并不稀奇！

  相比于住宅市场成交量及房价的稳步上扬，今年以来土地价格的上涨则可谓突飞猛进。中国房产信息集团的数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。

  房企频频高价拿地，充分说明其对于后市持乐观态度，这也将连带引发高价地块周边乃至区域房价进一步快速上涨，今年以来的调控成果很有可能受到影响。

  近年来，中央政府推出一系列楼市调控措施，促使国内房地产市场逐步降温。然而，港人内地置业情况并未受到宏观调控政策的明显影响。

  一份“新一轮宏观调控对港人内地置业影响”为主题的香港问卷调查显示，港人对内地实施宏观调控多抱正面态度。有超过5成的受访者认为，虽然新政策会令楼价短期小幅下滑，但长远而言内地房价仍将平稳上升。

  同时，尽管国内已经出台了限外政策，但政策设置的门槛并不高。今年部分城市房地产投资仍将保持两位数的增长，加上人民币继续升值的预期，令境外人士对于国内房地产业的兴趣有增无减。

  有关专家表示，内地楼市调控前，香港资金进入内地楼市投资；调控后，内地资金进入香港楼市。此次香港印花税政策再次使资金流向发生变化，除内地资金撤离外，一部分香港资金可能再次流向深圳。如果有大量资金注入深圳楼市，风险将很大。

  分析人士认为，尽管香港房价下跌是大概率事件，但不会再有1997年崩盘的情况出现。由于国家外汇储备充足，如果香港楼市情况严重，政府会适时出手救市。因此，在深圳置业的香港人很可能对深圳楼市信心出现动摇，也将影响深圳楼市的购买预期。