据8月16日《京华时报》报道，8月15日，备受关注的杭州市经济适用房交易规定出台。该政策明确，签订购房合同（含预售合同）满5年的经适房可上市交易，不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55％向政府交纳土地收益等价款。

  经适房是包含有政府投入的保障性住房。从理论上来说，经适房持有者是具有住房刚性需求的中低收入群体，经适房并不存在上市交易的问题；另一方面，政府以土地收益等为名收取55%得利，表面看似乎并无不妥，但其合理合规性、合情合法性等，却明显值得商榷。

  然而，在实际生活与操作中，经适房虽然是一定的、不变的，但持有人的相关情况，包括收入水平、居住地选择等，却是不断变化的。因此，经适房确实存在着一个需要转手的问题。因此，杭州市的经适房新规有其合理与必要之处。一方面是用内部循环、回购、出售收取55%土地收益等办法，盘活了经适房，不仅满足了一些人因自身情况变化而转手、转让经适房的需要，同时也可以让更多更需要的人得到保障。另一方面，用5年内转让对象必须是符合经适房申请条件者，5年后政府收取土地收益等具体条件，抑制了利用经适房牟利的情况，保证了政府利益、公共利益。

  在如此喜忧参半的情况下，我们不防从三个方面来看经适房的上市交易。

  经适房上市交易有三防

  杭州市出台的新规定，除考虑到了要满足经适房实际转手、转让需要之外，也设计了抑制持有人利用经适房牟利的条规。然而，经适房上市交易一旦被允许，乱象就不可避免。因此，政府部门在放开经适房的交易权之后，亦有必要做好三个方面的防范工作。

  一是防炒买炒卖。上市交易的实质无疑是将经适房由保障性住房变身为商品房。这一过程中，即便是政府取利55%，再去掉相关税收，经适房持有人也是有利可图的。那么如果有人将经适房做为时效为5年的长期投资，进行炒买炒卖，该如何防范？特别是经适房申请把关不严，权力和资本屡屡“插嘴偷吃”的情况下，该如何防止经适房成一些人牟利的工具？

  二是防私下交易。经适房上市交易被允许，意味着持有人取得经适房5年后，进行出售等交易，本身并不违法。那么如果有人按市场价私下交易，有人在住房刚性需求迫使之下，放弃了对住房产权的追求，政府的55%从哪里去收？

  三是防评估作假。照规定，政府是按评估价收取55%的交易得利的。如果经适房实际交易价100万，评估作假给价50万，在评估部门、房管部门、税务部门之间协调与配合存在漏洞与不足的情况下，政府又该如何防范？

  相关制度和规定落到实处是经适房上市交易的基础。在申请资格审核不严、存在私自交易可能、评估造假可能以及各管理部门之间各自为政等情况下，防止经适房上市交易背离经适房保障性质和目的，成为某些人牟利的工具，显然还有很多工作要做！

  政府得利55%怎么花

  经适房是保障性住房，其建设、配售等一系列政策和制度设计，初衷都是政府投入，为了保障特定的中低收入群体住房需求。也就是说，一方面，经适房的实质理应终身为保障性，不大合适通过上市交易，将其由公洗私，由白转黑，由保障性住房变身为商品性住房。另一方面，即便是经适房可以转让与出售，可以变身商品房，政府也不能成为得利者。特别是在一些地方政府依赖土地财政，频频与民争利的情况下，政府收取买卖差价的55％的得利，而且还以土地收益为名目，这难脱与民争利之嫌。

  换一种说法，经适房出售合法化之后，对经适房进行出售，持有者自身可得利近45%，明显是有利可图的。另外，地方政府55%的土地收益将去向何处？无论是全归公共财政，还是一文不少地完全用于经适房等保障房的再次投入，都难保地方政府不会因为追求这55%的得利与土地收益，追求资金的循环甚至是回报，而变身为经适房出售的鼓励者甚至是推动者。倘若如此，经适房的申请资格审核等工作，就更加难以保证公平与公允了。

  因此，以笔者之见，经适房可上市交易不能成为长期政策。即便是做为权宜之计，相关政府部门依然要做好收益的合理与科学管理，保障信息公开与透明，避免55%的土地收益成为地方政府和一些部门、一些官员与民争利驱动和粉饰政绩的冲动。

  对房价走势是福是祸

  经适房是保障性住房，其政府投入的事实，让其具有了属公的性质。虽然5年期限之后，持有人取得了经适房的产权，但这项产权并非不受限制。至少，5年后经适房的保障性并没有变身为市场上商品房的商品性。因此，抛开情理与法理，仅从市场的角度，用经济学的眼光看，经适房上市交易对房价走势是福是祸仍有待观察。

  一方面，政府将出售合法化，对经适房商品化多少是一种刺激。一旦形成卖旧买新的风气，加上不可避免的炒卖和无法杜绝的前期申请资格作假以及违规等，经适房进入市场，可能成为刺激市场降价的有利因素，也可能促使人们争相购买，成为炒高房价的不利影响。特别是，在经适房总供给一定的情况下，土地使用权等在50到70年的经适房，5年即变身为可上市交易的“商品房”，让非保障对象有了持有权，真正的保障对象又买不起开发商的高价商品房。住房需求更加紧张，难保开发商不会借机炒高商品房价格。

  另一方面，地方政府从来都是土地财政的依赖者，是房地产经济和税收的被绑架者，如果经适房交易利差的55%归了地方政府，岂不是更加重了政府的依赖症？如果地方政府做了经适房上市交易利差55%收益的盲目追求者，其后果不堪设想。

  换一种说法，上市交易为地方政府得利或者说资金循环提供了便利，如果政府投入资金建设经适房，5年后再推动其上市交易，从中取得55%的土地收益，这无疑使地方政府成了只是投资期限比普通开发商长了5年的官方开发商。倘如此，政府势必追求经适房上市交易价格的最大化。地方政府继“卖地财政”的冲动之后，再多一个“卖房”冲动，届时，房价岂能不涨？！

  在地方政府尚无法做到完全站在民众和民生的立场上考虑问题与执政的情况下，推动经适房上市交易，明显具有很大的潜在风险，特别是其可能对总体房价造成的不利影响，有必要做好提前预测与防备。